日期：2021年6月21日 上午8:44作者：覃漢計 編輯：Sukie
近幾年，物管行業獲得了資本市場的熱捧，其現金流穩定、輕資產運營、政策風險低、抗風險能力強等優勢表明物管行業是一條黃金賽道。
作為物管行業中的細分領域，商業物業也逐漸展露出更強勁的增長潛力。商業服務需要專業的服務，門檻更高，議價能力更強，增值空間也更大，這賦予了商業管理更多的可變性。
港股商業管理板塊的寶龍商業(09909.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)和星盛商業(06668.HK)上市後繼續受追捧，上市首日至今股價漲勢淩厲，相較於股價分化嚴重的住宅物業管理板塊，市場對商業管理板塊給予了更高的估值和更美好的憧憬。
(Left) Executive Director and Chief Executive Officer, Mr. Niu Wei
(中)董事長黃倫
(Middle)Chairman, Mr Wong Lun
(右) 執行董事兼副總裁孫強
(Right) Executive Director and Vice President, Mr. Sun Qiang
很快，港股即將又迎來一家商管領域的新星。中駿集團(01966.HK)分拆的旗下商管板塊——中駿商管成功通過港交所聆訊。中駿商管(606.HK)於周一(21日)開始公開招股，至周四(6月24日)中午12時截止，預定將於7月2日掛牌，並已引入4名基石投資者。中駿商管此次全球發行5億股，公開發售部份佔其中10%，招股價介乎3.7港元至4.6港元，集資額介乎18.5億港元至23億港元，估值介乎74億港元至92億港元。
中駿商管是次更吸引了包括安踏家族及恒安家族在内等「星級」基石投資者陣容支持。是次認購中駿商管的4名基石投資者包括，安踏體育(02020.HK)副主席兼執行董事丁世家以信託公司和盛海外、恒安國際(01044.HK)執行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩及在大中華市場採取基本、由下而上的價值投資策略為全球的機構投資者管理資本的TX Capital，將合共投資認購7000萬美元(約5.43億港元)中駿商管是次發行的股份。
錨定優質的商管賽道，中駿商管完美地抓住了市場機遇，盈利能力不斷邁上新台階。
深耕新零售智慧商管黃金賽道，營收實現兩年翻番
中駿商管是一家綜合物業管理服務提供商，在管物業多元化，涵蓋了住宅物業、購物商場、商業街、寫字樓、學校、圖書館及其他物業。
基於商業物業管理市場受惠於過去數十年商業物業開發的快速擴張，想象空間更大，中駿商管近年來將精力主要集中於商管賽道，並取得了優異成績。
2019年，中駿集團明確「一體兩翼」戰略去發展業務，以地產開發為主體，商業購物中心及長租公寓為兩翼，加大了商住混合用地的購入佔比。依託集團戰略佈局方向，中駿商管發力購物中心和寫字樓全渠道管理服務，在管項目及在管面積不斷增長。
截至2020年底，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約為1620萬平方米，總簽約建築面積約為3660萬平方米。其中，在管總建築面積在2018年-2020年增長了52.83%。
憑借著「一體兩翼」的協同效應，中駿集團「百城計劃」在2020年全面提速，年内新增了土地儲備以開發14個新世界城購物商場項目，可見受惠此戰略下共同成長的商業物業開發同樣得到快速的擴張。中駿集團亦於2020年成功兌現「千億」規模的目標，為中駿商管在商管領域可見將來的快速發展打下良好的基礎。
2020年，中駿商管簽約和在管的商管項目分别達32個和10個，分别較2018年增長25個和4個。快速增厚的商業項目，為中駿商管包括開業前管理服務在内的業務取得飛速增長，從而帶動公司營收和淨利潤不斷邁向新台階。
2018年-2020年，中駿商管營收由約3.97億元增至約8.05億元，較2018年增長103.09%；淨利潤由約0.35億元增至約1.63億元，較2018年增長366.71%，營收和淨利潤均實現高速增長，展現出極強的增長潛力。
得益於強力的商管戰略支持，商業管理板塊充當中駿商管實現跨越式發展的動力火車。2020年該板塊收入達3.73億元，較2018年翻了超過1.4倍，優於公司整體營收增速。
當多數房企因外部壓力放緩腳步之際，中駿集團逆勢提出了五年百城戰略，開啓商業版圖擴張計劃。去年年初，中駿集團已計劃在2025年佈局100個中駿世界城FUNWORLD (中駿旗下城市綜合體品牌)，且從其2020年報可見，其中包含世界城的項目達22個。作為與中駿集團保持長期穩定合作關係的中駿商管，將在中駿集團戰略推進商管領域穩步增長的背景下受惠，未來以商管為主導的業務發展有望快馬加鞭式成長。
成功秘籍：高物管費、毛利率和強成本管控能力
我國商業地產發展進入長足發展階段，開發商更願意持有商業物業出租來獲取長期利潤，對專業商業運營服務亦有著更細化需求，在城鎮化大趨勢以及政府促消費的大背景下，商業物業管理巿場未來將有更廣闊的發展空間。
從過去兩年的運營數據和財務數據看，中駿商管聚焦商管板塊的戰略方向是非常成功的，盈利能力突出。這些優異的成績，除了踏上了正確的賽道，離不開中駿商管物業組合的合理佈局和強大的運營管理能力。
首先，中駿商管通過聚焦一二線城市及所選三線城市的高潛質核心區域，並以「都市流行」、「品質生活」及「都市奧萊」三種市場定位運營購物商場，極大迎合目標客戶對的物業需求，提高商場對不同目標客戶的吸引力。
優異的定制服務和運營管理能力讓中駿商管的在購物商場的物業管理費收取率、平均佔有率和訪客人數上成效顯著。根據招股書，2018年以來，中駿商管四個在管購物商場(即泉州世界城、南安世界城、水頭世界城及仙遊世界城)維持超過99.1%的整體物業管理費收取率及超過93.2%的平均佔用率，購物商場年度訪客人數由2018年的2420萬人次增加至2020年的3360萬人次。
招股書引用仲量聯行數據，中駿商管享有遠高於行業平均水平的商業物業管理費。2020年，公司商業物業平均管理費為每月每平方27.7元，在所有上市的中國物業管理公司中排名首位。
毛利率方面，較高的物業管理費和開業前管理服務板塊帶動，中駿商管的毛利率也在行業中處於領先地位。
招股書顯示，2018年以來，中駿商管的商管板塊毛利率表現優異，2020年高達59%，較2018年增長11.4個百分點，同期住宅物管板塊毛利率亦逐年提升，2020年達到31.6%。
得益於商管板塊毛利率的推動，中駿商管整體毛利率在2018年-2020年分别為34.6%、37%及44.3%，均遠高於港股物管板塊的平均毛利率。
毛利率表現也使中駿商管的淨利率在行業中保持較高水平，並呈快速拉升情況，上述期間内，公司淨利率分别為8.8%、13.5%及20.2%。
而在規模效應和數字化提升運營效率等一係列的積極因素推動下，中駿商管的成本管控能力得到進一步增強。
2020年，中駿商管銷售成本佔營收比重為55.72%，較2018年的65.45%大幅下降9.73個百分點，為公司淨利率提升創造了條件。
綜上分析，中駿商管走在了正確的道路上，身處商業管理這個由新零售變革的智慧商管所組成的黃金賽道，母公司的大力支持以及強勁的綜合競爭實力使中駿商管在行業中脫穎而出。隨著港股上市拓寬融資渠道和品牌影響力，中駿商管的未來更值得我們憧憬。
